بيت الاستثمار العالمي "جلوبل"- الكويت- قطاع العقار في دول مجلس التعاون الخليجي- البحرين- شهد سوق العقار البحريني نشاطا متزايدا على مدار الأعوام الأربعة الأخيرة. وكانت حكومة البحرين قد سنت قوانين متنوعة أسهمت في زيادة تحفيز نشاط سوق العقار في البلاد، حيث أقرت قوانين تجيز تملّك الأجانب للعقارات في البحرين.
ويعزى تركيز الحكومة البحرينية على قطاع العقار بصفة أساسية إلى رغبتها بالتوسع في تنويع قاعدتها الاقتصادية من خلال الاستثمار في المشاريع العقارية الكبرى التي تهدف إلى جذب الفئتين الإقليمية والدولية. ومن المحتمل أن تشهد البحرين، التي اشتهرت بوصفها المحور المالي للمنطقة وباعتبارها واحدة من أفضل الدول من ناحية مزاولة الأعمال، زيادة في نشاط التطوير العقاري التجاري والسكني. يلعب القطاع العقاري دورا هاما في الاقتصاد البحريني حيث استحوذ على ما يزيد عن 9.0 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للبلاد خلال الأعوام الخمسة الماضية ليبلغ 434 مليون دينار بحريني في عام 2007، بارتفاع بلغت نسبته 6.6 في المائة عن المستوى المسجل في العام 2006 و البالغ 407 مليون دينار بحريني.
شهد قطاع العقارات والبناء والتشييد نشاطا متزايدا، يمكن ملاحظته من تزايد معدلات اقتراضه من البنوك. وفي الأعوام الأخيرة، تراوحت نسبة القروض الممنوحة من البنوك التجارية إلى قطاع العقار والبناء والتشييد وحتى النصف الثاني من العام 2008، بين 18 في المائة و 20 في المائة من مجمل القروض التجارية في البحرين، ثم ارتفعت بعد ذلك ارتفاعا ملحوظا خلال الربع الثالث من ذات العام لتبلغ 25.9 في المائة. هذا وقد بلغ إجمالي محفظة القروض التجارية لبنوك التجزئة 1.425.8 مليون دينار بحريني (3.782 مليون دولار أمريكي) في نهاية الربع الثالث من العام 2008. كما ارتفع إجمالي قيمة تراخيص الأراضي المتداولة خلال الأعوام الخمسة الأخيرة ارتفاعا كبيرا ليحقق معدل نمو سنوي مركب نسبته 42.7 في المائة خلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007 بالغا 1.365 مليون دينار بحريني(3.621 مليون دولار أمريكي) في العام 2007. وخلال الشهور التسعة الأولى من العام 2008، ارتفعت قيمة تراخيص الأراضي إلى 1.453 مليون دينار بحريني (3.854 مليون دولار أمريكي)، بزيادة سنوية بلغت نسبتها 57.6 في المائة. و تدل الزيادة في القروض الممنوحة للقطاع العقاري على تزايد نشاط قطاع العقار والبناء و التشييد في البحرين.
ومع قيام مصرف البحرين المركزي برفع سقف التمويل العقاري لدى البنوك البحرينية إلى 30 في المائة من قيمة محفظة القروض العقارية في شهر أكتوبر عام 2008، ظهرت فرصة لزيادة القروض المقدمة إلى القطاع. ومع المضي قدما، نرى أنه من المتوقع أن تسهم العديد من مشاريع البناء الواسعة النطاق التي يجري تنفيذها في تعزيز نمو الإقراض من قطاع العقار والبناء والتشييد والذي سيكون أيضا بمثابة قوة دافعة لنمو قطاع الأعمال.
ساعد توفر التمويل العقاري في المملكة على دعم نمو قطاع العقار، مما شجع المستثمرين المحليين والأجانب في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي على شراء الوحدات السكنية والممتلكات التجارية والأراضي التي تم طرحها للبيع مقابل أدنى حد من الشروط والمواصفات وفقا لقيمة العقار، والدخل الشهري، مدة المقرض وعمر المستفيد. وفي العام 2008، خفض مصرف البحرين المركزي عدة مرات سعر الفائدة بغية الحفاظ على استقرار سعر الصرف. إلا أنه وبالرغم من ذلك، انخفضت معدلات الرهن العقاري مقارنة بأسعار الفائدة الأخرى. و خلال الربع الثالث من العام 2008، بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهونات العقارية 8.43 في المائة بانخفاض طفيف عن المتوسط المسجل في العام السابق والبالغ 9.13 في المائة.
وفي سبيل توفير المزيد من المساكن، قرر مصرف البحرين المركزي في شهر مايو عام 2008 رفع سقف قروض الرهن العقاري السكني من 70 في المائة إلى 90 في المائة من القيمة الإجمالية للعقار. ونتيجة لذلك، شهد سوق الرهن العقاري قفزة بلغت نسبتها 43 في المائة في الربع الثاني من العام 2008 ليصل إلى 646 مليون دينار بحريني( 1.714 مليون دولار) من القروض المستحقة، أَو ما يعادل 12.7 في المائة من إجمالي القروض والتسهيلات المقدمة إلى غير المصارف المقيمة بالمقارنة مع 9.8 في المائة المسجلة في نهاية الربع الأول من عام 2008.
المحركات الهامة للنمو:
من العوامل المحفزة لنمو سوق العقار البحريني:
• تطبيق قوانين التملّك الحر للعقارات من قبل الأجانب الصادر في عام 2003.
• ارتفاع معدلات النمو السكاني (بمعدل سنوي مركب نسبته 7.2 في المائة خلال الفترة الممتدة من العام 2001 إلى العام 2007).
• سهولة ممارسة الأعمال (حيث احتلت البحرين المرتبة الثامنة عشرة عالميا بعد المملكة العربية السعودية وفق تقرير البنك الدولي عن سهولة ممارسة الأعمال لعام 2009).
• اختيار البحرين كمقر إقليمي من قبل العديد من الشركات، منها على سبيل المثال بنوك تجارية، مصارف إسلامية ومؤسسات مالية.
• تواجد قاعدة بحرية أمريكية في المملكة مما يضمن تواجد كبير للجالية الأمريكية.
• تدفق أعداد كبيرة من المغتربين نظرا لما تتمتع به البحرين من انفتاح اقتصادي و أسلوب حياة متحرر.
• اتصالها مع المملكة العربية السعودية من خلال جسر الملك فهد.
• جاذبية أسعار العقارات، وشروط التمويل، والبيئة القانونية في المملكة.
• نمو قطاع السياحة ومساهمة مشروع جسر البحرين وقطر المرتقب في تعزيز هذا النمو.
وعلى الرغم من ذلك، قد تشكل العوامل التالية عقبة كبيرة أمام نمو القطاع:
• التشدد الائتماني الراهن إثر الأزمة المالية العالمية.
• التباطؤ الاقتصادي العالمي وخسارة الثروات المالية.
• تباطؤ معدل الإنفاق الحكومي في ضوء تراجع أسعار النفط.
أسعار العقارات في البحرين تُّظهر علامات تدّل على الاعتدال
حققت أسعار العقارات في البحرين ارتفاعا كبيرا في الأعوام الأربعة الماضية، ويعزى هذا الارتفاع بصفة أساسية إلى زيادة الطلب عن العرض إذ أن معظم العقارات السكنية الجديدة في البحرين قد استهدفت فئة ذوي الدخل المرتفع. هذا وقد شهدت العاصمة المنامة، التي يتركز فيها غالبية السكان، أعلى معدل ارتفاع في أسعار العقارات بلغ حوالي 400 إلى 600 في المائة خلال الأعوام الأربعة الماضية. في حين ارتفعت أسعار العقارات في الدول الأخرى إلى ما بين 250 و 400 في المائة. وعلى الرغم من ذلك، بدأت أسعار العقارات تظهر الآن في ظل الأزمة المالية علامات تدل على اعتدالها. خصوصا في ظل السيولة الشحيحة وضعف ثقة المستمرين في السوق العقاري، الأمر الذي أدى إلى تراجع حجم التعاملات في مبيعات العقارات السكنية. هذا وقد واصل مؤشر المزايا العقاري لأسعار العقارات في البحرين في الانخفاض خلال الشهور الثلاثة الماضية (الممتدة من أكتوبر 2008 حتى ديسمبر 2008) مسجلا انخفاضا تراوح ما بين 10 و 12 في المائة في فئتي الأراضي السكنية والتجارية. ووفقا لشركة "أستيكو" للخدمات العقارية، ظل متوسط سعر بيع الوحدات السكنية في معظم المشاريع في مختلف مواقع المملكة ثابتا خلال العام المالي 2008، في حين انخفضت أسعار بعض المشاريع السكنية الفاخرة المقامة على الأراضي غير المستغلة بحوالي 20 في المائة.
هذا ويمكن تصنيف تركيبة سوق العقارات السكنية في البحرين ضمن فئة المساكن المؤجرة والمملوكة والتي يمكن تصنيفها أيضا ضمن فئة الإسكان الفاخر، وإسكان ذوي الدخل المتوسط، والإسكان منخفض التكاليف. ومنذ العام 2004، كان المعروض من الشقق المخصصة للتملّك الحر (والذي يلبي بصفة أساسية تطلعات ذوي الدخل المرتفع) تقريبا محصورا في جزيرة أمواج. غير أن مطلع العام 2008 قد شهد زيادة حادة في المعروض من الشقق السكنية بنظام التملك الحر حيث سجل ارتفاعا بلغت نسبته 36 في المائة عن العام 2007.
ووفقا للتقرير الصادر عن شركة تعمير، تعد مناطق الجفير، السيف، وسنابس أكثر المناطق التي تتركز فيها البنايات السكنية المخصصة للتملك الحر. حيث تستحوذ منطقة الجفير على أعلى حصة من المعروض من الغرف وتبلغ نسبتها 41 في المائة. وعلى الرغم من ذلك، فإن الجزء الأكبر من المعروض المستقبلي من العقارات في البحرين سوف يتوفر من خلال المشاريع الضخمة التي سيتم تنفيذها في الفترة ما بين العام 2009 و العام 2010 مع تسليم مشاريع دوان تاون العرين، سن ست هيلز، المارينا وست، أبراج سكون، ومشروع بوابة أمواج والتي تقدم ما مجموعه 2.282 وحدة بنظام التملك الحر.
وحاليا، سجل مشروع بن فقيه سيتي، وهو أحد ثلاثة مشاريع سكنية بنظام التملك الحر وأحدثها في منطقة السيف، أعلى نسبة مبيعات بسعر بلغ 1,800 دينار بحريني (4,775 دولار) للمتر المربع خلال الربع الرابع من عام 2008، بفضل موقعه و قربه من مراكز البيع بالتجزئة. كما شهد المشروع أيضا ارتفاعا في أسعاره بلغت نسبته حوالي 12 في المائة عن أسعاره خلال تدشين المشروع.
ومن ضمن المشاريع السكنية الضخمة، بلغ سعر المتر المربع في مشروعي فيلامار وبورتاريف 1,600 دينار بحريني (4,244 دولار)، و 1,400 دينار بحريني (3,714 دولار) على التوالي كما استمرا في تسجيل أعلى نسب مبيعات حيث أنهما يوفران شققا ذات مستوى راق وعال وشبه مفروشة تتميز بإطلالتها على البحر وبوقوعها في المناطق الرئيسية القريبة من ضاحية السيف ومرفأ البحرين المالي.
ومن ضمن مشاريع التطوير العقاري التي تم تدشينها مؤخرا، سجل مشروع رافلز سيتي في خليج البحرين أعلى سعر بيع للمتر المربع ويبلغ 1,800 دينار بحريني (2,520 دولار) بفضل موقعه الممتاز بالإضافة إلى الشقق السكنية الفاخرة ذات النوعية العالية وشقق البنتهاوس المطلّة على البحر. كما تراوح متوسط سعر بيع المتر المربع في المشاريع السكنية الأخرى التي تم إطلاقها حديثا مثل الضفاف، ميناء دار السلام، وحدات فينيسيا في جزيرة الريف، أية تاور، أمواج ويفز، ودلمار ما بين 950 دينار بحريني( 2,520 دولار) و1,800 دينار بحريني (4,775 دولار).
تلقت أسواق العقارات في جميع أنحاء المنطقة صدمة الأزمة الاقتصادية العالمية. وبالنظر إلى العدد الكبير للمشاريع السكنية الفاخرة التي يحتمل أن تدخل السوق، فإنه من المرجح أن يواجه المطورين ضغوطا لتصريف أسهمهم.
العوائد مرتفعة في البحرين
قدر السماسرة المحليون العوائد العقارية في البحرين بحوالي 10 في المائة، نظرا للنقض في العقارات المعروضة للإيجار وارتفاع الطلب. ويقود الأجانب على نحو شبه كامل النشاط في سوق الإيجار في البحرين، فقد شهد السوق نموا كبيرا بسبب الزيادة الهائلة في زيادة أعداد القوات الأميركية التي تعيش معظمها في الجفير. وفي الآونة الأخيرة، دلل ارتفاع مستوى النشاط الاقتصادي في السعودية على زيادة كبيرة في عدد المقيمين الجدد، الذين يقودون عبر المضائق بدلا من العيش في السعودية.
في العام 2008، بلغ متوسط الإيجار الشهري لشقة من ثلاث غرف نوم في المنامة 781 دينار بحريني( 2,072 دولار) بارتفاع بلغت نسبته 11.3 في المائة عن العام السابق، حسب تقرير لجنة الخدمة المدنية الدولية التابعة لمنظمة الأمم المتحدة. ووفقا لتقرير شركة أستيكو، سجلت منطقتي السيف وجزيرة أمواج في الربع الثالث من العام 2007 أعلى قيمة إيجار شهري، وهي تتراوح في المتوسط بين 710 دينار بحريني (1,883 دولار) للشقّة ذات الغرفة الواحدة إلى 1,200 (3,183 دولار) للشقّة ذات الثلاث غرف. ويعتبر هذا الارتفاع مؤشرا واضحا لما تتمتع به هذه من المناطق من شعبية بوصفها مناطق سكنية جديدة ومستقبلية تتيح للسكان سهولة الوصول إلى تشكيلة متنوعة من مراكز البيع بالتجزئة.
تشهد البحرين حاليا نقصا في المعروض من الوحدات السكنية. وبالنظر إلى التدفق الكبير للأجانب على المملكة، فإنه من المحتمل أَن يبقى الطلب على الوحدات السكنية ثابتا في حين سوف تؤدي محدودية المعروض من الوحدات السكنية إلى ارتفاع أسعار الإيجار. ولكن، سوف يسهم المعروض الكبير من العقارات السكنية التي يتوقّع أن يتم تسليمها في الفترة ما بين العامين 2010 و 2012، عندما ينتهي العمل في جميع المشاريع الحالية تقريبا في موعدها المحدد، في تحقيق التوازن بين الطلب والعرض.
المساحات التجارية والمكتبية تواصل الارتفاع
تعتبر البحرين البلد الأفضل لمزاولة الأعمال التجارية وقد احتلت المرتبة الثامنة عشرة عالميا والثانية خليجيا وفقا لتقرير مؤشر سهولة أداء الأعمال للعام 2009 الصادر عن البنك الدولي ومؤسسة التمويل الدولية. و بحكم هذه الميزة، ارتفع الطلب على مساحات المكاتب والتجزئة نظرا لزيادة عدد الشركات الأجنبية التي اتخذت من البحرين مقرا لها، ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار هذا النوع من العقارات. ويذكر أن البحرين قد قامت بفرض قيود بسيطة مقارنة بالتي تفرضها القوانين المنظمة لسوق العقارات لتجيز بيع المساحات لجميع الجنسيات بنظام التملّك الحر.
ما زالت منطقة السيف تعتبر الموقع المفضل لتأسيس مقار الأعمال كما أظهرت ارتفاعا في أسعارها في عام 2008. ووفقا لشركة أستيكو للخدمات العقارية، حقق متوسط قيمة المبيعات المسجلة في برج بي إف بي BFB) تاور( أعلى ارتفاع بالغا 2,050 دينار (5,438 دولار) للمتر المربع، ثم ارتفع بنسبة 14 في المائة خلال الربع الرابع من العام 2008 بفضل موقعه الممتاز في منطقة السيف. تلاه في المرتبة الثانية، برج ملينيوم تاور بمتوسط سعر قدره 1,800 دينار(4,775 دولار) ، و كان هذا السعر من الأسعار التي بقيت ثابتة في الربع الرابع من العام 2008.
نما سوق مبيعات المكاتب بفضل تطوير المزيد من الأبراج المكتبية ومن ضمنها برج ويست اند تاور في منطقة السيف، برج سيجنال وان تاور في جزيرة أمواج، وبرج التايمز سكوير في المنطقة الدبلوماسية خلال الربع الرابع من عام 2008. هذا وقد تم عرض المساحات المكتبية في هذه الأبراج للبيع بسعر يتراوح بين 1,500 دينار (3,979 دولار) و 1,800 دينار (4,775 دولار) للمتر المربع.
استمر سوق إيجار المكاتب أيضا في إظهار ارتفاعا في أسعاره حيث بلغ متوسط الإيجار الشهري للمتر المربع من المكاتب 13 دينارا (34 دولارا) في منطقة السيف، في مرفأ البحرين المالي، ومركز التجارة العالمي خلال الربع الثالث من العام 2008. ويعزى هذا إلى الارتفاع الكبير في الطلب على المساحات من الشركات الدوليّة، و خصوصا من البنوك وشركات التأمين، التي تبحث عن مساحات مكتبية عالية الجودة تفي بمتطلبات مقار أعمالها الواقعة في المناطق التجارية الجديدة في البحرين.
استقر متوسط الإيجار الشهري للمساحات المكتبية في المراكز التجارية القديمة الواقعة في المنطقة الدبلوماسية وشارع الحكومة، عند سعر 8 دينار بحريني (21 دولار) للمتر المربع حيث تحول الطلب المفضل إلى المناطق التجارية الجديدة. وبقيت المنطقة الدبلوماسية وشارع الحكومة مقرا للإدارات الحكومية و الوزارات والشركات على حد سواء.
هذا وسوف يستمر النقص الحالي في المعروض من المساحات المكتبية عالية الجودة في رفع الطلب في العام 2009 وخصوصا في المنطقة التجارية الجديدة الواقعة في السيف والتي استوعبت عددا متزايدا من الشركات المتعددة الجنسيات في الأعوام الأخيرة. لكن، ونظرا لزيادة المعروض من المشاريع في السوق في العامي 2009 و 2010، سوف يتراجع الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة في البحرين.
نظرة مستقبلية على قطاع العقار البحريني
تشهد أسعار العقارات البحرينية التي تمتعت بنمو كبير حتى وقت قريب بعض الاعتدال في الوقت الحالي، فقد أدى التباطؤ الاقتصادي العالمي وهبوط أسعار النفط إلى انحسار كبير في الثروات المالية. ونظرا لشح السيولة، بات من الصعب تمويل المشاريع العقارية كما أصبح المستثمرون مترددون بشأن دخول سوق العقارات مما ترتب عليه انخفاض في نشاط التداولات العقارية. مع ذلك، قام الساكنون المالكون بشراء غالبية المساكن الجديدة في البحرين في حين اقتصر نشاط المضاربة على الوحدات السكنية الفاخرة. ونتيجة لذلك، سوف يتقلص نشاط المضاربة ليبقى في السوق المستثمرون الحقيقيون الذين يستثمرون في القطاع على المدى الطويل. وسوف يضطر المطورون لإنجاز مشاريعهم في الأجل المحدد لها كما سيتعين عليهم في ذات الوقت تقديم وحدات سكنية راقية لاجتذاب المستثمرين في العقارات. وسوف يتحول تركيز المطورون على المشترين النهائيين خصوصا من فئة ذوي الدخل المتوسط التي لم تحظ احتياجاتها السكنية بقدر كاف من الاهتمام خلال سنوات الطفرة العقارية.
وبالنظر إلى التوقعات التشاؤمية، فمن المحتمل أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية الممتازة بنسبة تتراوح بين 15 و 20 في المائة حيث سوف يسعى المطورون إلى تصريف عقاراتهم في السوق. غير أنّه، من المرجح أن تبقى أسعار الوحدات السكنية المخصصة لفئة ذوي الدخل المتوسط ثابتة وربما ترتفع بنسبة تتراوح بين 10 و 20 في المائة إذ أن الطلب الحقيقي عليها سوف يبقى مرتفعا نظرا لتزايد السكان الشباب.
وفيما يتعلّق بالعقارات التجارية والمكتبية، فهي تشهد في الوقت الجاري نقصا في المعروض منها لتبقى أسعارها ثابتة إلى أن يتم طرح المشاريع الجديدة التي مازالت حاليا قيد التطوير في السوق. وعلى الرغم من ذلك، سوف يتأثر الطلب على العقارات التجارية في المستقبل بمجموعة من العوامل من ضمنها مدى تباطؤ النمو الاقتصادي المحلي والإقليمي وكذلك وتيرة النمو التي سوف ينتج عنها انخفاض في الطلب. لذا، سوف تحدد الاتجاهات المحتملة لأسعار العقارات التجارية وفقا لمستوى التوازن المحقق نتيجة العرض والطلب.
© 2009 تقرير مينا(www.menareport.com)
