تقرير بيت الاستثمار العالمي "جلوبل"– الكويت- نظرة عامة على أسواق دول مجلس التعاون الخليجي لشهر نوفمبر 2008 - على الرغم من أننا قد شهدنا تحسّنا في اتجاهات السوق نحو النصف الثاني من شهر نوفمبر فإن اتجاهه العام مازال سلبيا. وقد تراجعت جميع أسواق المنطقة خلال شهر نوفمبر باستثناء السوق العُماني الذي سجّل ارتفاعا هامشيا. و في شهر نوفمبر للعام 2008، ارتفع مؤشر سوق مسقط بنسبة 0.9 في المائة ليصل إلى 6,263.9 نقطة. ومن بين أسواق المنطقة، شهدت الأسواق الإماراتية أدنى انخفاض لها خلال شهر نوفمبر؛ حيث انخفض السوق الإماراتي، ممثّلا في مؤشر بنك أبو ظبي الوطني، بنسبة 22.1 في المائة بالغا 6,987.9 نقطة.
كان السوق السعودي ثاني أكثر الأسواق تراجعا خلال هذا الشهر؛ إذ تراجع بنسبة 14.4 في المائة ليصل إلى 4,738.1 نقطة. وبذلك، بلغ معدّل التراجع في السوق السعودي منذ بداية العام وحتى تاريخه 57.1 في المائة مما جعل منه أسوأ الأسواق أداء في المنطقة لهذا العام. وقد حدث معظم الانخفاض في أسواق المنطقة في النصف الثاني من الشهر، في حين كانت الأسواق مستقرّة نسبيا خلال النصف الأوّل من الشهر، بل أنها تحسّنت كما كان الحال مع السوق العُماني والكويتي. وأثبتت التطوّرات الإيجابية في الأسواق العالمية خلال النصف الثاني من الشهر فائدتها لأسواق المنطقة. ولكن، في ضوء التقلبات الحالية، من السابق جدا لأوانه الاعتقاد بأن الأسواق قد بلغت أدنى مستوياتها.
السوق العقاري المصري
شكّل قطاع العقارات في مصر حوالي 3.4 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي خلال العام المالي 2007/2008. وشهد القطاع أداء قويا خلال العامين الماضيين مسجّلا نموا بلغت نسبته 3.7 في المائة خلال العام 2007/2008. وتضافرت عوامل النمو الاقتصادي، والقوانين الجديدة التي تشجّع تسجيل الممتلكات العقارية، توفر التمويل العقاري، دخول عدد من كبار مطوّري العقارات في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا إلى السوق المصري، وإلغاء القيود المفروضة على تملّك الأجانب للعقارات، والخصائص السكّانية المواتية، وانخفاض الأسعار نسبيا مقارنة بدول المنطقة، لتدعم الطفرة العقارية الأخيرة.
خلال العام 2004، بدأ القطاع العقاري المصري يسترد عافيته وخطا خطوات سريعة نحو طفرة عقارية في العام 2006 بفضل الزيادة المطرّدة في قيمة الممتلكات العقارية من جميع الجهات. ومن الناحية التاريخية، انحصرت عمليات التطوير العقاري بصفة أساسية في تطوير المشاريع السكنية، بينما أصبح نطاق التطوير العقاري مؤخرا أكثر اتساعا وشمل جميع القطاعات الفرعية ومن ضمنها العقارات السكنية، التجزئة، المكاتب وقطاع الضيافة العقاري. وتعزى العوامل الرئيسية المحفِّزة لهذا النمو إلى إعادة إطلاق برنامج الخصخصة في العام 2004، والذي سهّل إقامة الاستثمارات الأجنبية، وتطبيق القانون الضريبي الجديد الذي خفّض الضريبة على الدخل وعلى الشركات وأدّى إلى تزايد ثقة أصحاب الأعمال حيث واصلت الحكومة بذل الجهود التشريعية والإدارية لخلق مناخ أفضل للأعمال. وقد شجعت هذه الظروف الداعمة الشركات المحليّة والدولية على مزاولة أنشطتها في السوق المصري كما أغرت الشركات الأجنبية العاملة في الخراج بالاستثمار مباشرة في الاقتصاد المصري.
بقي سوق العقارات السكنية المصري متسِّما بوجود فجوة هيكلية بين المعروض من العقارات لذوي الدخل المرتفع والمتوسط، الذي يستحوذ على السوق السكني، والمعروض من العقارات السكنية المخصص لمحدودي الدخل حيث يتركّز معظم الطلب على المساكن. ولذلك، تُرك الطلب على العقارات السكنية المخصصة لذوي الدخل المحدود بل والمتوسط للقطاع غير الرسمي مما أدّى إلى ارتفاع نسبة المساكن غير الرسمية في مصر بالنسبة إلى بلدان المنطقة ذات الدخل المماثل. ومن جهة العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع، ساد مؤخرا اتجاها يدعو إلى الانتقال من المناطق المركزية والمكتظة بالسكَّان إلى الضواحي التي تم تطويرها حديثا، حيث تم تطوير مجتمعات سكنية جديدة وفق الطراز الغربي تضّم مجموعة كاملة من المرافق.
وعلى صعيد العقارات التجارية، فقد شهدت مؤخرا عمليات تطوير واسعة النطاق إذ أنّها لم تتطوّر بذات السرعة التي تطوّر بها القطاع العقاري السكني. ودفع نقص المعروض من مساحات المكاتب والتجزئة عالية الجودة، والذي أضّر بقطاع العقارات التجارية، المستثمرين إلى الاضطلاع بأعمال التطوير العقاري لمساحات المكاتب والتجزئة. واجتذّب النمو القوي للاقتصاد المصري الشركات الإقليمية و الدولية لتوسيع نطاق عملياتها في مصر مما خلق المزيد من الطلب على هذا القطاع.
تسعى الحكومة المصرية إلى زيادة عدد القادمين للسياحة وإجمالي عدد الغرف الفندقية، بالإضافة إلى عمليات التوّسع والتجديد الجارية في المطارات المصرية، علاوة على المعدّلات التنافسية للتكلفة اليومية للغرف وارتفاع معدلات الإشغال الفندقي، إلى جانب الاستثمارات المحليّة والأجنبية الضخمة، خاصّة من مستثمري دول مجلس التعاون الخليجي، في قطاع الضيافة بآفاق مستقبلية غاية في الإيجابية للقطاع العقاري المصري. كما أنّها ستعمل على تحقيق المزيد من النمو في قطاع السياحة المصري. وفي الحقيقة، نجحت مصر من قبل في التعافي من العديد من حالات الكساد التي تعرّض لها قطاع السياحة بفضل معالمها الأثرية والترفيهية الخلابّة.
كانت الأزمة المالية العالمية القائمة، والتي تعزى بصفة أساسية إلى تخلّف المقترضين عن سداد قروض الرهن العقاري ذات التصنيف الائتماني المنخفض بسبب التسهيلات الائتمانية الممنوحة لأصحاب المساكن ذوي الجدارة الائتمانية الضعيفة، مثل الشرر الذي أطلقت سلسلة من حالات الإفلاس في العديد من المؤسسات المالية في جميع أنحاء العالم.
شهدت الأسواق العالمية موجة من البيع المكثّف للأسهم بسبب خوف المستثمرين، مما أدّى إلى خسائر فادحة في أسواق الأسهم العالمية. وحتى بعد أن أقرّ مجلس النواب الأميركي خطّة الإنقاذ المالي البالغ تكلفتها 700 مليار دولار، لم تنهض أسواق الأسهم من كبوتها، جراء المخاوف المتصاعدة من حدوث كساد وشيك في الولايات المتحدة نظرا لضعف الإنفاق الاستهلاكي كما يتضح من انخفاض مبيعات التجزئة للشهر الثالث على التوالي، بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت معدّلات البطالة لتبلغ قرابة 6 في المائة. و قد أدّى ذلك إلى تراجع الطلب على النفط في الاقتصاد الأميركي،أكبر مستهلك للنفط في العالم، مما تُرجم إلى انخفاض في أسعار النفط في الأسواق العالمية.
عموما، سوف يكون تأثير الأزمة المالية العالمية على الاقتصاد المصري اقتصاديا وليس ماليا فحسب. وبعبارة أخرى، سوف يكون الاقتصاد المصري متأثّرا بالتباطؤ المتوقّع في الاقتصاد العالمي، وليس بإفلاس المؤسسات المالية العالمية؛ ذلك لأن مشاركة المؤسسات المالية المصرية في أسواق الائتمان العالمية تكاد لا تذكر. وتتمثل النتائج المتوّقعة للأزمة المالية العالمية على الاقتصاد المصري، في انخفاض حصيلة الصادرات، و انخفاض الإيرادات من قناة السويس جراء تراجع حركة التجارة العالمية، وانخفاض إيرادات السياحة نتيجة تباطؤ الأداء الاقتصادي الأوروبي.
ونحن نرى أنّ القطاع العقاري المصري لن يتأثّر تأثّرا بالغا بهذه الأزمة، حيث أنّ القطاع العقاري ما زال يحتاج إلى التطوير كما أنّه يمتلك إمكانات كبيرة للنمو، خاصّة على مستوى الفئات المتوسطة والمحدودة الدخل. علاوة على ذلك، عندما ننظر إلى الائتمان الممنوح إلى أصحاب العقارات السكنية باعتباره تمويلا عقاريا، والذي مازال في مراحله الأوّلية، نجد أنّه يمثّل أقل من 1 في المائة فقط من الناتج المحلي الإجمالي في العام 2007/2008. بالإضافة إلى ذلك، تتسِّم المخاطر الائتمانية لمقدّمي التمويل العقاري بكونها منخفضة، بشرط أن تكون عملية منح القرض العقاري خاضعة لإجراءات صارمة مرفقة بعشرات الوثائق.
لكن ثمة سيناريوهان محتملان بشأن كيفية تأثير الاضطرابات المالية العالمية على قطاع العقارات المصري: أوّلهما ينطوي على تراجع الاستثمارات الجديدة في القطاع، خصّوصا استثمارات المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي نتيجة لانخفاض أسعار النفط. أمّا السيناريو الثاني، وهو الأرجّح ، أن يقتصر الاستثمار في القطاع العقاري على الاستثمارات الجديدة والمُنتقاة للأجل القصير. وتجدر الإشارة إلى أن تفضيل المستثمرين العرب الاستثمار في القطاع العقاري المصري يعتبر عاملا إيجابيا يدعم التوّقعات المستقبلية للقطاع في مصر.
قطاع البتروكيماويات القطري..
نهاية العام 2007، احتلت الطاقة الإنتاجية لدولة قطر نسبه 7.5 في المائة من إجمالي الطاقة الإنتاجية في العالم. ومن جهة أخرى، احتفظت قطر بنسبة 11.3 في المائة من الطاقة الإنتاجية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا واحتلت المرتبة الثالثة بعد المملكة العربية السعودية وإيران. تقوم دوله قطر بتصدير جزء كبير من إنتاجها من البتروكيماويات. والجدير بالذكر، أن الطاقة الإنتاجية من المنتجات البتروكيماوية في قطر هي التي تحتفظ بها اثنين من الشركات التابعة / فروع المملوكة للدولة ( قطر للبترول وصناعات قطر). كما أن غالبية الدعم المالي لشركة صناعات قطر تم من قبل قطر للبترول ، و هو الأمر الذي جعل شركة صناعات قطر شركه تابعة لقطر للبترول.
ساعدت احتياطيات الغاز الضخمة في الدولة والبنية الأساسية المتقدمة للغاز الشركات المحلية للحصول على إمدادات غير مضطربة من مخزون الغاز الخام . كما أن الكمية الهائلة من الاحتياطيات ستساعد الحكومة علي توفير الغاز بأسعار مدعومة تتراوح من 1.0-1.5 دولار لكل مليون وحدة حرارية بريطانية (mmbtu) ، والتي ستساعد الصناعات المحلية على المنافسة مع الدول خارج منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.
ساعدت احتياطيات الغاز الضخمة التي تمتلكها البلاد و البنية التحتية المتطوّرة للغاز الطبيعي الشركات المحلية في الحصول على إمدادات مستمرّة من الغاز الطبيعي الخام. علاوة على ذلك، ستساعد أيضا الكمية الهائلة من احتياطيات الغاز الحكومة القطرية في توفير الغاز الطبيعي بأسعار مدّعمة تتراوح بين 1.0و 1.5 دولار لكلّ مليون وحدة حرارية بريطانية مما سيُساعد الصناعات المحليّةَ على منافسة الدول الأخرى الواقعة خارج منطقة الشرق الأوسط و شمال أفريقيا.
واستنادا إلى الهوامش الإجمالية المرتفعة نسبياً مع توافر إمدادات مستمرةّ من الغاز الطبيعي الخام، بذلت الحكومة القطرية خلال الأعوام الخمسة الماضية جهودا- شأنها شأن الدول الأخرى في المنطقة- لتقليص اعتمادها على النفط الخامِّ الذي سيؤدي إلى نمو هائل في قطاع البتروكيماويات. و استنادا إلى خطط التوسّع، يتوّقع يبلغ الاستثمار في القدرة الإنتاجية من المنتجات البتروكيماوية الأساسية غير المخصّبة في البلاد 14.9 مليار دولار(ما يوازى 54.4 مليار ريال قطري)، مما سيرفع الطاقة الإنتاجية بمعدّل سنوي مركب تبلغ نسبته 6.6 في المائة لتصل إلى 12.4 مليون طن في العام 2011 من 9.6 مليون طن في العام 2007.
ونظرا لتوافر كمية هائلة من احتياطيات الغاز التي تمكّن البلاد من توفير إمدادات متواصلة من الغاز الطبيعي، وضعت الحكومة القطرية خطة شاملة للتوّسع في الطاقة الإنتاجية من البتروكيماويات. و وفقا لخطة التوسّع، يتوّقع أن تحقق الحكومة استثمارات تبلغ في مجملها 14.9 مليار دولار (54.4 مليار ريال قطري) حتى العام 2012. و لكن، من إجمالي تكلفة التوّسع خصصت الدولة 77.3 في المائة للأسمدة البتروكيماوية.
وبالإضافة إلى ذلك ، فإن السعة الإنتاجية للدولة من الأسمدة الكيماوية من المتوقع أن ترتفع بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 6.6 في المائة خلال العام 2007 إلي 2011 بالمقارنة مع الزيادة في إنتاج المواد البتروكيماوية في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 7.6 في المائة خلال العام 2007 إلي العام 2011. هذا ومن أجل الحفاظ على إمدادات منتظمة من مخزون الغاز، وضعت الحكومة خطة لتعزيز البنية التحتية للغاز تماشيا مع زيادة إنتاج الغاز من حقل غاز الشمال ليصل إلي 9 مليار قدم مكعب في العام 2012.
نشاط السوق
شهدت بورصات دول مجلس التعاون الخليجي تداول 21.8 مليار سهم خلال شهر نوفمبر من العام 2008 مقابل 23.0 مليار سهم فقط خلال الشهر السابق. وكذلك، تراجعت قيمة الأسهم المتداولة في هذه البورصات إلى 49.4 مليار دولار أمريكي خلال شهر نوفمبر من العام 2008 مقابل 56.9 مليار دولار أمريكي المسجلة خلال الشهر السابق.
مال معامل انتشار سوق الأوراق المالية لمنطقة دول مجلس التعاون الخليجي خلال شهر نوفمبر من العام 2008 بشدَّة تجاه الأسهم المتراجعة، حيث سجل عدد 117 سهما أرباحا شهرية مقابل تراجع 417 سهما بينما بقي 200 سهما بدون تغيير.
© 2008 تقرير مينا(www.menareport.com)
