تقرير يشير إلى تفويت القطاع العقاري في المنطقة لفرصة استقطاب استثمارات عالمية ضخمة

حذَّر التقرير السنوي لشركة "جونز لانج لاسال الشرق الأوسط وشمال إفريقيا" للخدمات العقارية، الشركة العالمية الرائدة في مجال استثمارات واستشارات قطاع العقارات، حول "استبيان مشاعر المستثمرين العقاريين 2011" والذي نشرته الشركة اليوم، من أن القطاع العقاري للمنطقة يُفًوِّت فرصة مهمة لاستقطاب تدفقات استثمارية إقليمية وعالمية ضخمة رغم وجود إقبال على الإستثمار، نظراً لاستمرار وجود فجوة سعرية بين الباعة والمشترين والافتقار إلى العدد الكافي من الأصول العقارية الجذّابة الكفيلة باستقطاب تلك الاستثمارات.

ورغم أن هذا التقرير يدخل عامه السادس الآن، إلا أن إصدار عام 2011 يعتبر جديداً نظراً لكونه يركِّز على الجانب المؤسسي في الاستثمار العقاري عموماً، وعلى تفهُّم رؤية أكبر 30 مؤسسة مالية حول مدى جاذبية الاستثمار في الأسواق العقارية للمنطقة بالتحديد. ويشير التقرير إلى هيمنة عاملين أساسيين على توجهات المستثمرين، يفيد أولهما بأن حجم الاستثمارات الأجنبية المخصصة للاستثمار في القطاع العقاري في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا هامشي، بينما يفيد العامل الثاني بأنه رغم سعي المستثمرين المحليين إلى تعزيز استثماراتهم العقارية الإقليمية عموماً، وفي أسواق الدول التي تعتبر مستقرة مثل الإمارات العربية المتحدة وقطر، إلا أن نشاطهم مقيَّد بنوعية الأصول العقارية المتاحة وتسعيرها الذي لا يراعي مخاطر الأسواق المحلية.

وأوضح التقرير أن الافتقار إلى فرص استثمارية جذابة في منطقة تغص بالسيولة النقدية، يدفع بالمستثمرين لتوظيف أموالهم في الأسواق العقارية العالمية. ومن الواضح بالتالي أن الأسواق العقارية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا قادرة على استقطاب نسبة أكبر بكثير من الإستثمارات الإقليمية والعالمية، لكن بعد إجراء بعض التعديلات التي تتمثل في زيادة الأصول المتاحة واستعداد المالكين للتعامل بشفافية أكبر وتسعير الأصول استناداً إلى المستويات السائدة في الأسواق العالمية.

وفي سياق تعليقه على نتائج الاستبيان، قال أندرو شارلزورث، رئيس قسم أسواق المال في شركة جونز لانغ لاسال الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: "رغم أن الأحداث الأخيرة أثارت القلق في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، إلا أن هناك أسواقاً بعينها داخل المنطقة وأبرزها أسواق دول مجلس التعاون الخليجي، لا تزال تشهد مستويات طلب معقولة في أوساط المستثمرين المحليين. وتكمن العَقَبَة التي تواجه أولئك المستثمرين في العثور على الأصول المناسبة بأسعار مجدية اقتصادياً".

وأشار التقرير أيضاً إلى استمرار شعور المستثمرين بالإحباط نتيجة الافتقار إلى التمويل المصرفي وارتفاع تكلفته حين يتوفر. ويؤدي سعي المستثمرين والمطوِّرين العقاريين المتزايد لتفادي المخاطر، إلى دفعهم لتكييف استراتيجياتهم المؤسسية وفق هذا المنظور والتركيز على تكوين محافظ استثمارية توفر دخلاً مستقراً. كما يؤدي الافتقار إلى الأصول العقارية الجذابة وسوء التسعير ومحدودية التمويل المتاح، إلى عرقلة إبرام الصفقات وإعادة هيكلة المحافظ الاستثمارية وموازنة مخاطرها.

وقال التقرير إنه حتى لدى توفر عقارات تجارية جذابة استثمارياً في أسواق المنطقة (مثل المباني التي تقع في أماكن مركزية تشهد طلباً عالياً مع عقود تأجير طويلة الأمد والتزاماً قوياً من قبل المستأجرين)، فإن المؤسسات الاستثمارية غير مستعدة لشراء عقارات تدر عائدات توفرها الأسواق الأكثر نضوجاً مثل سوق لندن. ومع محدودية عدد الصفقات العقارية المبرمة، فان عادة عقد الصفقات المحلية بصورة غير شفافة، لا تشجع على استقطاب الاستثمارات العالمية، وتعرقل من دون قصد انتعاش الأسواق العقارية للمنطقة.

ورغم أن تقرير "استبيان مشاعر المستثمرين العقاريين 2011"، ركز على تفهُّم رؤية أكبر 30 مستثمر إقليمي معظمهم من المؤسسات الاستثمارية حول مدى جاذبية الاستثمار في الأسواق العقارية للمنطقة، إلا أن المستثمرين الذين تم استطلاع آرائهم ضمّوا بعض المجموعات الاستثمارية العالمية، ما يمنح التقرير آفاقاً عالمية.

أبرز خلاصات الاستبيان

يفوق عدد المشترين عدد الباعة في جميع الأسواق مع فرق واضح في استقطاب الاستثمارات بين أسواق الدول التي تعتبر مستقرة مثل الإمارات والسعودية، وتلك التي لا تزال الشكوك تشوب آفاقها السياسية.

تتصدر عوامل مثل الاستقرار السياسي وأمان الدخل اعتبارات المستثمرين، لدى اتخاذهم لقراراتهم الاستثمارية في ظل المناخ الراهن الذي تهيمن عليه دواعي تفادي المخاطر.

رغم أن معظم المشاركين في الاستبيان أشاروا إلى اعتزامهم زيادة استثماراتهم في أسواق منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا) خلال الشهور الإثنى عشرة المقبلة، إلا أن إبرام الصفقات على أرض الواقع يبقى رهناً بتوافر الأصول العقارية ذات الأسعار المناسبة.

يوحي تفاوت العائدات وعدم التمييز بين المدن وفئات الأصول، بأن المستثمرين يركزون على تحقيق مستوى عائدات محدد، وبالتالي على قوة التزام المستأجرين بدلاً من التركيز على مخاطر الأصول العقارية.

يتوقع المستثمرون المزيد من تراجع الاستثمارات في العديد من أسواق منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا)، بسبب هيمنة مخاوف العرض بصورة أساسية في مختلف القطاعات.

ظلت العقارات المكتبية تتصدر الأصول العقارية الأكثر استقطاباً لاستثمارات هذه الفئة من المستثمرين، إلا أن هذا التوجه لا يتماشى بالضرورة مع أحوال الأسواق على المدى القصير.